La Dirección General de Tributos ha emitido la consulta vinculante V0724-25, aclarando que la venta de una vivienda que no constituye la vivienda habitual del contribuyente, incluso si se amortiza la hipoteca pendientes con el importe obtenido, no puede beneficiarse de la exención por reinversión. En consecuencia, la ganancia patrimonial resultante debe tributarse íntegramente en IRPF 

1. ¿Qué establece la DGT?

La ganancia o pérdida patrimonial generada por la venta de una vivienda no habitual está sujeta a tributación según el IRPF, sin posibilidad de aplicar la exención por reinversión, incluso cuando parte del precio se destina a amortizar deuda hipotecaria 

Esa exención aplica únicamente a viviendas que cumplen los requisitos de vivienda habitual establecidos legalmente, no a segundos hogares o propiedades ocasionales.

2. ¿Por qué no aplica la exención por reinversión?

La normativa fiscal permite la exención solo cuando se vende la vivienda habitual y se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual dentro de plazos concretos.

Esta consideración requiere residencia continua de al menos tres años, o haberla tenido hasta dos años antes de la venta, según criterios objetivos fijados en la ley 

3. Implicaciones para gerentes, autónomos y contribuyentes

La ganancia patrimonial debe declararse íntegramente y tributarse dentro de la base del ahorro del IRPF correspondiente al año fiscal de la venta.

No se permite restar del valor de transmisión el principal de la hipoteca amortizada como se haría en el caso de vivienda habitual.

Si el importe amortizado se destina a una vivienda habitual diferente, solo la parte correspondiente a esa inversión podría considerarse para posibles deducciones o exenciones, siempre dentro del marco normativo adecuado.

4. Orientación práctica

Es necesario planificar fiscalmente cualquier venta de vivienda no habitual considerando que la ganancia se calcula sobre el precio completo, no reducida por la cancelación de deuda.

Si existiera reinversión en una vivienda habitual, esa operación tributaria se tratará de manera separada, y podría implicar la exención si se cumplen todos los requisitos legales.

Es fundamental registrar contablemente la operación correctamente: ingreso por valor total de venta, coste de adquisición, mejoras y gastos, sin aplicar exenciones injustificadas.

5. Ejemplo práctico

Un profesional autónomo vende una segunda residencia por 200.000 € y amortiza una hipoteca pendiente de 80.000 €. En su declaración, debe tributar la ganancia calculada sobre los 200.000 €, sin que la amortización reduzca la ganancia sujeta a IRPF, dado que no aplica exención por reinversión.

Conclusión

La reciente consulta DGT V0724-25 clarifica definitivamente que la venta de una vivienda que no es la residencia habitual, incluso si se amortiza con el precio de venta una hipoteca, no permite aplicar la exención por reinversión en IRPF. La ganancia patrimonial se integra completa en la base del ahorro y tributa íntegramente.